In generale:

• Verificare ulteriori vincoli in funzione della localizzazione dell’opera:

• Individuare sul R. E. le prescrizioni tecniche, morfologiche e di igiene degli edifici.

2. Controllare

1 - le leggi speciali ed i relativi vincoli sul territorio;

2 - la pianificazione di inquadramento

3 - gli eventuali strumenti urbanistici vigenti a livello sovracomunale

3. Individuare

1 — le strutture abitative;

2 — le strutture produttive

3 — le zone a vincolo particolare (zone di interesse militare, bellezze paesistiche, monumenti, ecc.)

4 — le principali infrastrutture di interesse comunale;

5 — i confini dei singoli comuni.

4. Censire ed analizzare

- Per i nuovi edifici non ricadenti nelle zone omogenee A e C la distanza minima assoluta tra pareti finestrate è di m. 10.

- Nelle Zone A (centri storici): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti (senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale).

- Nelle Zone C (zone di espansione) è prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; se gli edifici si fronteggiano per uno sviluppo superiore a ml 12.la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata.

- Per edifici tra i quali quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (escluso viabilità di servizio senza sfondo) le distanze minime sono:

ml 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml 7;

ml 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml 7 e ml 15;

ml 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml 15.

In ogni caso comunque la distanza non deve essere inferiore all'altezza del fabbricato più alto. Altezze inferiori sono ammesse solo in caso di piani particolareggiati o di lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche

norme tecniche

h. minima interna dei vani di abitazione m 2,70;

h. minima interna dei vani accessori m. 2,40 (corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti, ripostigli);

h. minima interna m. 2,55 nei comuni montani sopra m 1000 s.l.m.;

mq. 28 per alloggio monolocale per una persona (comprensivo dei servizi)

mq. 38 per alloggio monolocale per due persone (comprensivo dei servizi)

mq. 14 per i primi quattro abitanti e mq. 10 per ciascuno dei successivi in caso di alloggio plurivani.

camera da letto singola mq. 9,00;

camera da letto matrimoniale mq. 14,00;

soggiorno mq. 14,00;

cucina mq. 8,00 (salvo diverse indicazioni dei Regolamenti Edilizi).

Per gli edifici residenziali esistenti le norme soprariportate possono essere in alcuni casi derogate. La materia è regolata dai Regolamenti Edilizi comunali e dalle rispettive Leggi Regionali.

Inoltre:

Per i vari tipi di alloggio sono accettate superfici multiple di otto purché non eccedenti il 2 per cento dei seguenti limiti:

tipo A mq. 64,00

tipo B mq. 80,00

tipo C mq. 95,00

tipo D mq. 110,00

Sono considerate "stanze" tutti quei vani, compresa la cucina che, arieggiati ed illuminati direttamente, abbiano una superficie netta maggiore o uguale a 8 metri quadri e consentano l'agibilita' di un letto per adulti.

Dove:

( S + P ) = soggiorno + spazio pranzo k = cucina inferiore mq 8
L = camera da letto b = bagno (con 4 apparecchi)
PU = stanza pluriuso i = ingresso disimpegni ripostigli interni
K = cucina olte mq 8 li = locale igienico

(3) Comprensiva di armadi e ripostigli posti nell'appartamento da progettare in ampiezza non inferiore a mq 1.

(4) Comprensiva di armadi e ripostigli posti nell'appartamento da progettare in ampiezza non inferiore a mq 2

tipologia costruttiva;

localizzazione dell'intervento;

vincoli esistenti;

tipologia costruttiva;

localizzazione dell'intervento;

vincoli esistenti;

Oltre alle norme relative all'accessibilità ed alla prevenzione incendi, esistono norme specifiche per ogni tipo di intervento edilizio:

ospedali e case di cura

scuole

Locali di pubblico spettacolo

Musei e Biblioteche

Alberghi

Impianti Sportivi

• ai Programmi Pluriennali di Attuazione (P.P.A.)
• alla cessione gratuita delle aree per l’urbanizzazione primaria e di parte delle aree per l’urbanizzazione secondaria
• all’assunzione degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e a quota parte di quella secondaria, oppure delle opere di allacciamento della zona ai servizi pubblici.

La dotazione minima e inderogabile è di mq 18.abitante, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.

La quantità complessiva di mq 18/abitante va ripartita, di norma, nel seguente modo:

a) mq 4,50 di aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo;

b) mq 2 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi , ecc.;

c) mq 9 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco, gioco e sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade;

Ai fini del rispetto dei rapporti suindicati è necessario che ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente mq 25 di superficie lorda abitabile (pari a circa mc 80 vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a mq 5 (pari a circa mc 20 vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.).

Tali parametri variano per le diverse zone omogenee:

Zone C): Nei comuni per i quali la popolazione prevista è inferiore ai 10 mila abitanti, la quantità minima di spazio è fissata in mq 12 dei quali mq 4 riservati alle attrezzature. La stessa quantità si applica agli insediamenti residenziali in comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando si tratta di nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non superi mc/mq 1.

Zone E): la quantità minima è stabilita in mq 6, da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle precedenti lettere a) e b).

Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale — quando sia necessario - debbono essere previsti in misura non inferiore a:

- 1,5 mq/abitante per le attrezzature per l'istruzione superiore all'obbligo (istituti universitari esclusi);

- 1 mq/abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere;

- 15 mq/abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.

Tali piani possono essere attuati:

• da proprietari di immobili e di aree compresi nelle zone di recupero, singoli o riuniti in consorzio, rappresentanti, in base all'imponibile catastale, almeno i tre quarti del valore degli immobili interessati;
• dalle cooperative edilizie di cui siano soci;
• dalle imprese di costruzione o dalle cooperative edilizie cui i proprietari o i soci abbiano affidato l'esecuzione delle opere,
• dai condominii o loro consorzi;
• dai consorzi fra i primi ed i secondi;
• altri.

Negli appalti pubblici lo studio di fattibilità deve essere fatto dal R.U.P.

Lo studio di fattibilità dovrà contenere:

1. l’individuazione dei lavori strumentali al soddisfacimento della richiesta del Committente;
2. l’individuazione delle caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali ed economico-finanziarie degli stessi;
3. l’analisi dello stato di fatto di ogni intervento nelle sue eventuali componenti storico-artistiche, architettoniche, paesaggistiche; e nelle sue componenti di sostenibilità ambientale e tecnica.

Il progetto preliminare definisce le caratteristiche qualitative e funzionali dei lavori, il quadro delle esigenze da soddisfare e delle specifiche prestazioni da fornire. Consiste in:

• una relazione illustrativa delle ragioni della scelta della soluzione prospettata
• schemi grafici per l'individuazione delle caratteristiche dimensionali, volumetriche, tipologiche, funzionali e tecnologiche dei lavori da realizzare.

a) relazione illustrativa;

b) relazione tecnica;

c) studio di prefattibilità ambientale;

d) indagini geologiche, idrogeologiche e archeologiche preliminari;

f) prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza;

g) calcolo sommario della spesa.

Il progetto definitivo individua compiutamente i lavori da realizzare, nel rispetto delle esigenze, dei criteri, dei vincoli, degli indirizzi e delle indicazioni stabiliti nel progetto preliminare e contiene tutti gli elementi necessari ai fini del rilascio delle prescritte autorizzazioni ed approvazioni. Esso consiste in:

- una relazione descrittiva dei criteri utilizzati per le scelte progettuali;

- lo studio di impatto ambientale ove previsto;

- disegni generali nelle opportune scale descrittivi delle principali caratteristiche delle opere, delle superfici e dei volumi da realizzare, compresi quelli per l'individuazione del tipo di fondazione;

- negli studi ed indagini preliminari occorrenti con riguardo alla natura ed alle caratteristiche dell'opera;

- nei calcoli preliminari delle strutture e degli impianti;

- in un disciplinare descrittivo degli elementi prestazionali tecnici ed economici previsti in progetto;

- in un computo metrico estimativo.

Gli studi e le indagini occorrenti, quali quelli di tipo geognostico, idrologico sismico, agronomico, biologico, chimico, i rilievi e i sondaggi, sono condotti fino ad un livello tale da consentire i calcoli preliminari delle strutture e degli impianti e lo sviluppo del computo metrico estimativo.

Gli elaborati facenti parte del progetto definitivo sono:

a) relazione descrittiva;

b) relazioni geologica, geotecnica, idrologica, idraulica, sismica;

c) relazioni tecniche specialistiche;

d) rilievi planoaltimetrici e studio di inserimento urbanistico;

g) calcoli preliminari delle strutture e degli impianti;

disciplinare descrittivo e prestazionale degli elementi tecnici;

piano particellare di esproprio;

l) computo metrico estimativo;

m) quadro economico.

Il progetto esecutivo deve essere redatto in conformità al progetto definitivo e determina in ogni dettaglio i lavori da realizzare ed il relativo costo previsto e deve essere sviluppato ad un livello di definizione tale da consentire che ogni elemento sia identificabile in forma, tipologia qualità, dimensione e prezzo. In particolare il progetto è costituito da:

• relazioni. dei calcoli esecutivi delle strutture;
• relazioni. dei calcoli esecutivi degli impianti;
• elaborati grafici nelle scale a scale adeguate, compresi gli eventuali particolari costruttivi;
• capitolato speciale di appalto, prestazionale o descrittivo;
• computo metrico estimativo;
• elenco dei prezzi unitari.

Il progetto esecutivo è composto dai seguenti documenti:

12. quadro dell’incidenza percentuale della quantità di manodopera per le diverse categorie di cui si compone l’opera o il lavoro;
13. schema di contratto e capitolato speciale di appalto.

Il progetto di lottizzazione è composto dai seguenti atti:

1) stralcio delle previsioni del piano regolatore generale o del programma di fabbricazione relativo alla zona oggetto del piano di lottizzazione, estese anche alle zone adiacenti;

2) il titolo di proprietà o altro idoneo (rappresentanza sociale, procura, ecc.) necessario a dimostrare il tipo di diritto esercitato sulle aree interessate al progetto;

5) rilievo topografico quotato dell'area interessata al progetto;

6) dati catastali della proprietà interessata;

8) dichiarazione della ditta interessata in ordine alle servitù attive e passive ed ai vincoli cui è soggetta la proprietà;

9) relazione che illustri i criteri informatori del piano di lottizzazione e la sua realizzazione;

Tutta la documentazione riportata deve essere compatibile con le norme e disposizioni urbanistiche emanate dagli organi regionali.

Il Piano di Recupero deve essere composto dai seguenti elaborati:

5) certificati catastali dei proprietari degli immobili compresi nel piano.

Gli elaborati per i Piani Particolareggiati sono:

1) planimetria delle previsioni del P.R.G. di tutto il territorio;

2) planimetria delle previsioni del P.R.G. relativa alla zona oggetto dell'intervento;

3) elaborato sulle caratteristiche edilizie, architettoniche- ambientali e socio-economiche della zona interessata costituito dalla seguente documentazione:

4) elaborato riguardo le modalità tecniche di intervento e di regime dei diversi immobili e con una elencazione descrittiva dei beni da espropriare o dei vincoli per la attuazione del piano;

5) relazione tecnica illustrativa. La relazione in questione deve contenere gli obbiettivi urbanistici dell'intervento e la determinazione dei mezzi e delle modalità progettuali attraverso cui realizzare le finalità perseguite. Tali obbiettivi devono tenere in particolare considerazione la riqualificazione del tessuto urbanistico attraverso il mantenimento e la valorizzazione delle caratteristiche storico-ambientali nonché l'individuazione delle funzioni socio-economiche inerenti alle strutture ed esigenze della zona interessata. Le modalità progettuali vanno distinte in due categorie principali: la prima riguardante gli interventi sulle aree ed edifici esistenti (quali la sistemazione delle aree inedificate, la demolizione senza ricostruzione, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione); la seconda riguardante gli interventi sui comparti di nuova edificazione e la trasformazione strutturale e l'uso degli immobili esistenti. Infine la relazione deve contenere, in via di massima, le spese occorrenti per l'acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie all'attuazione del piano;

6) norme tecniche di attuazione che devono precisare:

Dovranno essere redatti i seguenti elaborati:

1) stralcio dello strumento urbanistico con l’ individuazione delle zone destinate all'edilizia popolare;

2) planimetria, disegnata sulla mappa catastale, contenente l'azzonamento dei lotti compresi nel piano, suddivisi per comparti, con la delimitazione delle aree destinate ad opere,impianti e servizi pubblici;

3) planimetria sullo stato di fatto delle urbanizzazioni primarie e secondarie esistenti e da realizzare comprese le relative infrastrutture e reti tecnologiche;

4) planivolumetrico dei comparti contenente, anche in via indicativa, i profili e le altezze dei vari fabbricati e la sistemazione delle aree libere. Per i fabbricati da ristrutturare devono essere prodotti elaborati che evidenzino lo stato di fatto e le modifiche da apportare perle previste operazioni di ristrutturazione;

5) planimetrie catastali dell'area inclusa nel piano;

6) elenchi catastali delle proprietà comprese nel piano contenenti: il numero della partita catastale, il numero del foglio catastale, la qualità del terreno, il nome dell'attuale ditta intestataria, la superficie mappale e quella da espropriare;

7) relazione tecnica comprensiva della indicazione sulla previsione delle spese necessarie per realizzare il Piano di zona. La relazione deve, nel complesso, indicare le ragioni poste a base della adozione del piano, i criteri informatori, il dimensionamento del fabbisogno abitativo e i relativi calcoli e le modalità di individuazione e caratterizzazione delle zone destinate all'edilizia economica e popolare;

8) norme tecniche per l'attuazione del piano che devono specificare la normativa del piano stesso.

Gli elaborati dovranno essere i seguenti:

1) planimetria dello stato di fatto che evidenzi la situazione urbanistica di fatto della zona interessata;

2) planimetria, disegnata su mappa catastale 1:1000, concernente il progetto planimetrico degli insediamenti previsti, indicante, con l'eventuale tipologia edilizia, i parametri edificatori e l'assetto dei singoli lotti nonché la distinzione delle aree da cedere ed aree da concedere;

3) planimetrie, disegnate su mappa catastale 1:1000, riguardanti il piano di azzonamento (zoning) complessivo della zona, la viabilità, i parcheggi pubblici, le necessarie opere primarie e infrastrutturali, le aree riservate ad impianti pubblici o di interesse collettivo, i beni soggetti o da assoggettare a speciali vincoli, i necessari collegamenti con le zone circostanti: dette planimetrie vanno corredate da appositi grafici indicanti le sezioni tipo delle sedi stradali e delle altre opere primarie e secondarie;

4) elenco catastale delle proprietà da espropriare, in cui vanno indicati i nomi delle ditte intestatarie delle aree comprese nel piano, il foglio ed il numero di mappa, la superficie catastale ed i relativi redditi;

6) norme attuative del piano, che devono evidenziare, in conformità allo strumento urbanistico generale, le modalità attuative, con particolare riferimento alle caratteristiche edilizie, all'assetto degli impianti e delle opere, all'assegnazione delle aree, allo svolgimento delle attività connesse con i previsti insediamenti compresa la gestione dei servizi.

Gli elaborati relativi al P.R.G. dovranno essere i seguenti:

1) Relazione generale analitica dello stato di fatto.

2) Relazione preliminare sulle scelte fondamentali e sugli indirizzi che si intendono assumere per la redazione del piano;

3) Planimetria in scala non inferiore a 1:10.000 del territorio sottoposto a pianificazione con indicazione dello stato di fatto;

4) Planimetria in scala non inferiore a 1:10.000 con indicazione sintetica delle destinazioni e con designazione della rete varia e delle principali infrastrutture.

Gli elaborati elencati dall'uno al quattro costituiscono il progetto di massima.

5) Planimetria in scala non inferiore a 1:5.000 con la chiara indicazione di tutte le previsioni oggetto del piano;

6) Norme tecniche di attuazione ed eventuali prescrizioni di uso con particolare riferimento alla normativa generale da adottare per i piani urbanistici esecutivi;

7) Eventuali prescrizioni per il regolamento edilizio.

8) Relazione illustrativa con l'indicazione dei problemi e delle esigenze conseguenza alla analisi delle soluzioni progettate riferite ad un congruo periodo di tempo e dei relativi criteri di scelte;

9) Proposta di programma e relative fasi di attuazione con particolare riferimento alle priorità per i piani urbanistici esecutivi e le opere di pubblico interesse;

10) Quant'altro occorra a consentire la corretta interpretazione del piano.

Fanno eccezione le rovine archeologiche (vincolate ai sensi della L.490/99), e tutto quegli immobili per cui la demolizione è imposta dall’autorità competente.

D.4.2.1 QUANDO E’ NECESSARIO

Gli interventi edilizi, e più in generale le attività od opere comportanti trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, a seconda della loro natura ed entità, sono soggetti:

Le norme locali (tipicamente il regolamento edilizio comunale o le norme di attuazione del PRG) possono poi sottoporre a determinati adempimenti preliminari (comunicazioni, altri tipi di autorizzazioni, ecc.) anche le opere minori che la legislazione nazionale esclude dalI'obbligo di concessione, autorizzazione o D.l.A.

Per ottenere il rilascio di una Concessione o di una Autorizzazione edilizia occorre:

1) sottoporre al Sindaco un progetto che dimostri la congruità dell'opera progettata con la normativa esistente;

2) ottemperare a tutte le procedure amministrative richieste.

La concessione ad edificare é rilasciata dal Sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo a richiederla .

C) - Sono subordinati alla denuncia di inizio attività o D.I.A. (art.2, L.537/93) i seguenti interventi:

a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;

b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

c) recinzioni, muri di cinta e cancellate;

d) aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria;

e) opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile;

f) impianti tecnologici che non si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni, a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici;

g) varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia;

h) parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.

D) - Sono subordinati ad autorizzazione tutti gli interventi descritti al punto C) quando gli stessi riguardano:

Inoltre sono soggetti ad autorizzazione (L.94/82):

• opere costituenti pertinenze o impianti tecnologici al servizio di edifici esistenti;
• occupazione di suolo con deposito di materiali o esposizione di merci a cielo libero;
• opere di demolizione, di rinterri e scavi non riguardanti cave o torbiere.

Per le opere private il rilascio della concessione/autorizzazione edilizia è subordinato al rispetto della normativa vigente:

- normativa urbanistica comunale e generale per:

1. distanze e indici territoriali;
2. destinazione d’uso;
3. sistemazioni esterne.

- Regolamento Edilizio e di igiene per:

4. distribuzione interna;
5. caratteristiche dei vani.

• Norme riguardanti le regole costruttive
• Leggi speciali per le destinazioni d’uso diverse da quella residenziale.

Per le opere pubbliche dei Comuni, la deliberazione con la quale il progetto viene approvato o l'opera autorizzata ha i medesimi effetti della concessione edilizia. I relativi progetti dovranno essere corredati da una relazione a firma di un progettista abilitato che attesti la conformità del progetto alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, e l'esistenza dei nulla osta di conformità alle norme di sicurezza, sanitarie, ambientali e paesistiche.

Può fare domanda di concessione, autorizzazione o D.I.A. il proprietario del terreno o dell’immobile (od un suo delegato).

La domanda, corredata di tutti gli elaborati richiesti va presentata all’Ufficio Tecnico del Comune dietro rilascio di ricevuta, oppure inviata con raccomandata AR. La documentazione va depositata in 3 copie (il numero può aumentare a seconda dei Comuni e delle strutture che devono esaminare il progetto).

A) Richiesta di concessione/autorizzazione:

Il rilascio della Concessione/Autorizzazione é subordinata anche ad altri adempimenti che sono:

B) Denuncia Inizio Attività (D.I.A.)

- Formulario (diverso da Comune a Comune) firmato dal proprietario;

- Relazione di asseveramento firmata dal progettista;

1. Concessione edilizia

• 60 giorni per l’istruttoria;
• 15 giorni per il rilascio della concessione/autorizzazione.

1. Autorizzazione edilizia

Qualora si tratti di interventi conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, l'istanza per l'autorizzazione del sindaco ad eseguire i lavori si intende accolta se il sindaco stesso non si pronunci nel termine di sessanta o novanta giorni (per la straordinaria manutenzione) dalla data della richiesta (silenzio-assenso). In tal caso il richiedente può iniziare i lavori dando comunicazione al sindaco del loro inizio.

2. D.I.A.

A) Concessione/autorizzazione edilizia

B) D.I.A.

• si deve realizzare un insediamento edilizio in un’area non urbanizzata;
• si deve realizzare, in un’area già urbanizzata, un insediamento edilizio di notevoli dimensioni per il quale è necessario l’adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti.

1. distanze e indici territoriali;
2. destinazione d’uso;
3. sistemazioni esterne.

Il proprietario od i proprietari interessati fanno domanda con cui chiedono l’autorizzazione alla lottizzazione di terreno a scopo edilizio.

La domanda viene depositata presso il Comune dietro rilascio, per ricevuta, di un numero di protocollo. Il numero delle copie da presentare varia da Comune a Comune.

Il rilascio dell’Autorizzazione é subordinata alla stipula della convenzione.

I tempi dell’istruttoria non sono stabiliti per legge, sono quindi molto variabili.

Al termine dell’istruttoria e dopo il parere favorevole della Commissione Edilizia o Urbanistica il Piano viene adottato con Delibera del Consiglio Comunale.

La Delibera ed il progetto vengono pubblicati all’Albo Pretorio per 30 giorni.

I cittadini hanno tempo ulteriori 30 giorni per fare osservazioni ed opposizioni.

Con una seconda Delibera il Consiglio Comunale approva in via definitiva il Piano, con o senza le modifiche dovute alle osservazioni od opposizioni presentate dai cittadini.

Viene stipulata la convenzione tra Comune e proprietari che deve essere trascritta nei registri immobiliari.

Il Piano di Lottizzazione ha validità 10 anni, salvo diversi tempi stabiliti in convenzione, e la sua applicabilità è subordinata all’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria.