| LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431 - ARTICOLO 4, COMMA 1 |
| CONVENZIONE NAZIONALE |
premesso che
- ai sensi dell'art. 4, comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, il
Ministro dei lavori pubblici ha convocato le organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori ritenute maggiormente
rappresentative a livello nazionale, al fine di promuovere una
convenzione nazionale che individui i criteri generali che costituiscano
la base per la realizzazione di appositi accordi da predisporre in sede
locale ai fini della definizione dei canoni di locazione;
- che ai sensi del comma 2, articolo 4, della citata legge 431 i criteri
generali previsti nella convenzione nazionale sono da formalizzare in
apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici da emanare, di
concerto con il Ministro delle finanze, entro trenta giorni dalla
conclusione della convenzione medesima;
L'anno 1999, il giorno 8 febbraio, in Roma, nella sede del Ministero dei
lavori pubblici
TRA
le associazioni degli inquilini: Sunia, Sicet, Uniat, Ania, Unione
Inquilini, Conia
E
le associazioni della proprietà edilizia: Confedilizia, Uppi, Appc,
Asppi, Union Casa, Confappi, Anpe;
ALLA PRESENZA
del Sottosegretario Gianni Mattioli delegato dal Ministro dei lavori
pubblici Enrico Micheli
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1. Criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella
contrattazione territoriale.
Gli accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate
all'articolo 2, comma 3, della legge 431, stabiliscono fasce di
oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le
caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è da concordare
tra le parti il canone per i singoli contratti.
A tale scopo, a seguito delle convocazioni avviate dai comuni,
singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale,
individuano, avendo acquisito le informazioni concernenti le
delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi
caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico,
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
- tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All'interno delle aree omogenee così individuate, possono essere
evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con
riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee,
devono prevedere un valore minimo ed un valore massimo del canone.
Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo
ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali,
assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni
sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell'alloggio;
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi
interni, ecc.);
-dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o
centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti
giuridici od individuali detentori di grandi proprietà immobiliari,
ecc., i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi
stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee come sopra
indicate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi
integrativi locali fra la proprietà, assistita - a sua richiesta -
dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e
le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative
dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o
territoriali.
Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con accordi integrativi
locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo n.
104/96: i canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle
aree omogenee ed agli elementi individuati negli accordi locali. Gli
accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita - a sua
richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa
prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative
dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o
territoriali.
Gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate
contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge. In questo
caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei
valori minimo e massimo delle fasce di oscillazione dei canoni definiti
per aree omogenee.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e
massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi
locali, possono essere previste particolari clausole in materia di
manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri
accessori ed altro.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
allegato alla presente convenzione nazionale (Modello "A"), sulla base
dei seguenti elementi e condizioni:
1) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;
2) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato l'alloggio a
seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca
agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei mensilità
dell'ultimo canone;
3) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
4) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del
conduttore in caso di vendita dell'immobile;
5) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l'aggiornamento
del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della
variazione Istat;
6) modalità di consegna dell'alloggio con verbale o comunque con
descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
7) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale non
superiore alle tre mensilità;
8) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della
ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo ad accordi sugli
oneri accessori ai fini della ripartizione ed alle disposizioni degli
articoli 9 e 10 della legge 392/78;
9) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla
classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli
impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle
normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonchè una clausola
che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
2. Criteri per la definizione dei canoni di locazione e dei contratti
tipo per gli usi transitori
Per soddisfare le esigenze di stipula di contratti transitori, da parte
dei proprietari e dei conduttori, si conviene che i contratti medesimi
abbiano una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto
mesi.
Tali contratti saranno stipulati per fattispecie da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della
proprietà e degli inquilini.
Il contratto tipo definito a livello locale deve prevedere una specifica
clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del
conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa,
tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine
stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere
contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il
contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella
prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 431.
L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita
documentazione da allegare al contratto.
I canoni di locazione dei contratti transitori nelle undici aree
metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli,
Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e nei
comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei
valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le
zone omogenee, come individuati al punto 1.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di
riferimento sono quelli definiti dalle condizioni di cui all'articolo 4,
comma 3, legge 431.
Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e
massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi
locali, possono essere previste particolari clausole in materia di
manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri
accessori ed altro.
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo
stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune
unitamente agli accordi territoriali.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
modello è allegato alla presente convenzione nazionale ( Modello "B" ),
sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
1) durata minima di un mese e massima di diciotto mesi;
2) dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino
l'esigenza della transitorietà;
3) onere per il locatore di confermare prima della scadenza del
contratto i motivi di transitorietà posti a base dello stesso;
4) riconduzione del contratto all'articolo 2, comma 1, della legge
431/98 in caso di mancata conferma dei motivi, ovvero risarcimento pari
a trentasei mensilità in caso di mancato utilizzo dell'immobile
rilasciato;
5) previsione di una particolare ipotesi di transitorietà per soddisfare
esigenze del conduttore che lo stesso deve documentare allegandole al
contratto;
6) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
7) esclusione della sublocazione;
8) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del
conduttore in caso di vendita dell'immobile;
9) modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica
dello stato di conservazione dell'immobile;
10) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che
non superi le tre mensilità;
11) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della
ripartizione ed in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9
e 10 della legge 392/78;
12) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla
classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli
impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle
normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonchè una clausola
che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo
stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune,
unitamente agli accordi territoriali.
3. Criteri generali per la determinazione dei canoni e per i contratti
tipo per gli studenti universitari fuori sede
Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, nonchè
nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono prevedere
particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti
universitari fuori sede.
Questa tipologia contrattuale potrà essere utilizzata esclusivamente
qualora l'inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune
diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).
I contratti ricadenti in questa fattispecie hanno durata da sei mesi a
tre anni e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da
gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il
diritto allo studio.
I canoni di locazione, di questa tipologia contrattuale, sono definiti
in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree
omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui al punto 1.
Negli stessi accordi locali si individuano le relative misure di aumento
o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla
durata contrattuale.
Per ogni singolo contratto si può, inoltre, tenere conto:
- della presenza del mobilio;
- di particolari clausole;
- delle eventuali modalità di rilascio.
Negli stessi accordi territoriali, che ìndividuano i valori minimi e
massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente,secondo gli usi
locali, possono essere previste particolari clausole in materia di
manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri
accessori ed altro.
I contratti di locazione realizzati in base ai criteri sopra definiti,
possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo
stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune
unitamente agli accordi territoriali.
La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il
modello è allegato alla presente convenzione nazionale ( Modello "C" ),
sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
1) durata minima di sei mesi e massima di trentasei mesi;
2) rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore;
3) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
4) facoltà di recesso parziale per il conduttore in caso di pluralità di
conduttori;
5) esclusione della sublocazione;
6) modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica
dello stato di conservazione dell'immobile;
7) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che
non superi le tre mensilità;
8) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della
ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo alle disposizioni
degli articoli 9 e 10 della legge 392/78;
9) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
Inoltre, il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla
classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli
impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle
normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonchè una clausola
che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
La presente convenzione nazionale è sottoscritta:
per le associazioni degli inquilini: per le associazioni della proprietà
edilizia
Ania Anpe
Conia Appc
Sicet Asppi
Sunia Confappi
Uniat Confedilizia
Unione Inquilini Union Casa
Uppi
Il Sottosegretario Gianni Mattioli, ai sensi del disposto di cui
all'articolo 4, comma 2, della legge 431, prende atto di quanto
convenuto e stipulato e si impegna a predisporre l'apposito decreto
ministeriale, di concerto con il Ministro delle finanze, in relazione ai
contenuti della convenzione nazionale sottoscritta dalle organizzazioni
sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori.
On.le Prof. Gianni Mattioli
Roma, 8 febbraio 1999
Modello A
Modello B
Modello C
