REVISIONE GENERALE DELLA QUALIFICAZIONE, DELLA CLASSIFICAZIONE E DEL CLASSAMENTO DEL NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO

Con decreto ministeriale 18-3-1991 n.3/1003, l'Amministrazione del Catasto, in attuazione della norma contenuta nella legge 30-12-1989, n.427, è stata autorizzata a procedere alla revisione generale della qualificazione, della classificazione e del classamento del nuovo catasto edilizio urbano.
Detta revisione, resa necessaria dalle rilevanti e diffuse diversità venutesi a creare tra il classamento in atti e la realtà immobiliare, per effetto delle variazioni verificatesi nel tessuto socio-economico dei centri urbani, per il disposto dell'art.2 della precitata legge n.427/89, deve essere ultimata entro il 1993 e i relativi effetti dovranno avere efficacia entro due anni dalla predetta data e comunque non oltre il 1995.
Le operazioni di revisione in argomento, devono essere effettuate secondo la normativa vigente, richiamata dall'art.9 del decreto del Presidente della Repubblica 29-9-1973, n.604, contenuta nel regio decreto 13-4-1939, n.652, convertito con modificazioni, dalla legge 11-8-1939, n.1249 e nel decreto del Presidente della Repubblica 1-12-1949, n.1142, con le modificazioni indicate ai punto 3, 4 e 5 dell'art.2 della menzionata legge n.427/1989.
Si intende in proposito, compatibilmente con le modifiche normative e metodologiche introdotte sia con la legge n.427/89, che con la circolare n.2/90, all'Istruzione IV del nuovo catasto edilizio urbano, limitatamente comunque alle parti terza e quarta.
La predetta revisione, pertanto, si articolerà nelle seguenti fasi operative:
1) verifica della rispondenza della qualificazione presente negli atti, con eventuale integrazione dei vigenti quadri di categoria (con relative classi), o soppressione di alcune di esse, conformemente a quanto previsto dal paragrafo 7 dell'Istruzione IV (che deve intendersi così modificato in dipendenza della legge 427/89:
<<I tecnici incaricati delle operazioni di qualificazione dovranno attenersi rigorosamente alle norme risultanti dal quadro generale delle categorie.
Nei soli casi eccezionali in cui si riscontrano unità immobiliari aventi destinazione ordinaria e permanente non contemplata nel quadro stesso, ovvero aventi caratteristiche intrinseche del tutto singolari rispetto a quelle che ordinariamente individuano le unità immobiliari di uguale destinazione, potranno istituirsi altre categorie oltre quelle descritte nel quadro generale, potranno altresì eliminarsi categorie che non siano più rappresentate nella zona territoriale omogenea con sufficiente numerosità di casi in relazione alla categoria stessa.
Tali aggiunte o soppressioni devono essere approvate dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, la quale potrà dare al riguardo disposizione di carattere generale>>). Nel caso di istituzione di nuove categorie e relative classi, individuazione delle unità tipo conformemente a quanto previsto dal paragrafo 15 dell'Istruzione IV (che deve intendersi così modificato:
<<Per ogni categoria o classe si procederà alla scelta di unità tipo da servire come termine di confronto per il successivo classamento, e che perciò rivestano le caratteristiche delle unità immobiliari alle quali compete una determinata classe.
Saranno scelte, tra le altre, come unità tipo per la prima ed ultima classe, quelle per le quali si sono riscontrati i valori di minimo e massimo.
Nel determinare il numero delle unità da scegliersi come tipo per ogni classe, si terrà presente che devono scegliersi tipi per ciascun gruppo di unità immobiliari della classe avente distinte caratteristiche fisiche ed economiche e si seguirà il criterio di assumere, per ciascuno dei detti gruppi, un numero di unità tipo crescente con il crescere del numero dei comuni (o loro porzioni) compresi nella Zona Territoriale Omogenea, con la estensione del territorio e con la distribuzione più sparsa delle unità del gruppo nel territorio stesso e nella Zona Territoriale Omogenea>>);
2) determinazione dei nuovi quadri di classificazione;
3) determinazione delle tariffe nell'ambito dei nuovi quadri di classificazione;
4) esame ed approvazione dei nuovi quadri di qualificazione e classificazione e delle relative tariffe da parte delle Commissioni censuarie distrettuali e provinciali;
5) esecuzione della revisione del classamento delle unità immobiliari urbane, anche con l'ausilio di procedimenti informatici;
6) pubblicazione del nuovo classamento secondo i criteri di cui all'Istruzione per la conservazione del Catasto edilizio urbano mediante pubblicazione degli atti presso i comuni;
7) aggiornamento della base informativa, in modo da consentire l'entrata in vigore del nuovo classamento non oltre il 1995.
Nel procedere all'attuazione delle fasi operative suindicate, occorrerà rammentare che il nuovo classamento delle singole unità immobiliari urbane dovrà essere riferito alla Zona Territoriale Omogenea (che deve intendersi così modificato in dipendenza della legge 427/89:
<<Le operazioni di qualificazione e classificazione devono essere precedute dallo studio preliminare per la formazione delle zone territoriali omogenee.
Ciascuna zona territoriale può comprendere una porzione di comune, un solo comune o più comuni o loro porzioni.
Nel formare la zona territoriale omogenea si deve far riferimento alle caratteristiche socio-economiche dei comuni, nonché ai caratteri ambientali e di sviluppo edilizio degli stessi>>.) che ha assorbito (ai sensi dell'art.2 della legge n.427 del 30-12-1989) il concetto di preesistente Zona Censuaria; si dovrà pertanto, come verrà in seguito dettagliatamente esplicitato, sostituire ai quadri dei singoli comuni compresi nella stessa Zona Territoriale Omogenea, un unico quadro di categorie, classi e relative tariffe.
Prima di procedere alla dettagliata illustrazione sulle modalità operative della revisione del classamento, occorre osservare che in dipendenza del rinvio al 30 settembre 1991 del termine già previsto al 31 dicembre 1990 per il completamento delle operazioni inerenti alla revisione generale degli estimi, la fase operativa di cui al precedente punto 3, dovrà, ovviamente, essere iniziata successivamente alla conclusione dell'iter censuario in corso, di competenza della Commissione Censuaria Centrale, per i motivi che verranno specificati alla successiva fase 3.
Quanto sopra trova giustificazione nel contesto determinato dalla legge 427/89 ai sensi della quale la revisione degli estimi ha preceduto quella della qualificazione, classificazione e quindi del classamento. Pertanto le tariffe dei quadri di classificazione revisionati devono essere appunto strettamente correlate con quelle in corso di perequazione inerenti la revisione degli estimi in parola.
Va osservato infatti che in una organica procedura quale quella proposta a suo tempo dalla scrivente, illustrata in premessa nella circolare n.2/90, le fasi di revisione della classificazione e di revisione delle tariffe sarebbero dovute avvenire contestualmente, realizzando così un iter procedurale logicamente sequenziale.
Tanto premesso si procede ad illustrare ciascuna delle predette fasi in cui dovranno articolarsi le operazioni di revisione del classamento.

1) VERIFICA DELLA RISPONDENZA DELLA QUALIFICAZIONE IN ATTI E DEFINIZIONE DEI NUOVI QUADRI DI CATEGORIA

In occasione delle operazioni preliminari al classamento automatico gli Uffici hanno proceduto alla delimitazione delle Zone Territoriali Omogenee e tale delimitazione è stata ultimamente rivista e definita in sede di revisione generale degli estimi urbani.
Pertanto con la Zona Territoriale Omogenea si è inquadrata la realtà immobiliare del territorio in un insieme che presenta caratteri unificanti sia sotto il profilo socio-economico che oggettivo.
In via preliminare si dovrà però riscontrare l'opportunità di eliminare o inserire nuove categorie nei preesistenti prospetti di qualificazione dei singoli comuni appartenenti a ciascuna Zona territoriale omogenea.
In caso di inserimento di categorie, peraltro già presenti nel quadro nazionale, dovrà essere impostato uno specifico quadro provvisorio, tenendo presente che in tal caso il comune ove si rende necessario inserire tale categoria, diviene sussidiario al comune tipo della Zona per quella categoria stessa (altrimenti la categoria sarebbe già stata presente nel comune tipo o altro comune sussidiario).
Occorre poi considerare che l'attuale realtà edilizia presenta spesso tipologie costruttive rispondenti ad un diverso modo di utilizzazione degli spazi e delle unità immobiliari non più confrontabili con le tradizionali "unità tipo" proprie, della vigente suddivisione in categorie. E' il caso dei residences, dei mini appartamenti, delle multiproprietà, dei villaggi turistici, delle attrezzature sportive specifiche, dei posti macchina scoperti, dei posti barca nell'ambito dei porti turistici, delle grandi strutture di distribuzione di beni: per dette unità si è finora dovuto ricorrere ad un improprio utilizzo di categorie. Per ovviare a tale carenza è necessario procedere alla individuazione di nuove categorie, con le quali integrare l'attuale quadro nazionale di qualificazione, nell'ambito della normativa contenuta nel paragrafo 7 dell'Istruzione IV.
In merito si dovranno circoscrivere i casi in specie, riscontrandone il numero e la distribuzione territoriale provvedendo, ove ritenuti significativi, allo studio delle relative unità tipo, proponendo quindi categoria, classi e corrispondenti tariffe di reddito sulla base dei valori di mercato, riferiti al periodo economico 1988-1989, per ovvi motivi di omogeneità con le tariffe derivanti dalla revisione generale degli estimi in corso, nonché di quei saggi ritenuti rispondenti alle valutazioni economiche espresse dal mercato stesso.
Tali proposte di istituzione di nuove categorie dovranno essere poi sottoposte all'approvazione della scrivente Direzione Generale, che in merito sta conducendo specifiche ricerche e studi.
Contestualmente dovranno segnalarsi quelle categorie, in particolare nell'ambito del gruppo A, che allo stato attuale abbiano perso significato nell'individuare una specifica tipologia urbanistica, con riferimento anche alle entità di unità immobiliari rappresentate: in particolare dovranno segnalarsi quelle categorie che (ad eccezione delle A/1, A/8, A/9 e A/10) comprendono un minimo di unità inferiore al 5% del totale della Zona Territoriale Omogenea.
In caso di eliminazione di categorie si renderà necessario poi inquadrare le unità immobiliari urbane, già inserite in dette categorie, nel quadro provvisorio di altra categoria, avendo sempre riguardo ai valori di mercato per l'attribuzione della classe.
Sia nel caso di integrazione che di soppressione, sarà cura degli uffici trasmettere alla scrivente, entro il 31 ottobre 1991, una sintetica relazione. Quanto sopra al fine di fornire elementi relativi ai gruppi di categorie da sottoporre a revisione nazionale della qualificazione.

2) DETERMINAZIONE DEI NUOVI QUADRI DI CLASSIFICAZIONE

Come noto la classificazione consiste nel suddividere ogni Categoria in tante cl